こんばんにちは！
たく猫でございます。
今回はオススメ副業の一つ「投資」の一つ不動産投資についてです。
不動産投資とは？
不動産投資とは、不動産（アパートやマンションなど）を購入して他人に貸し出すことで
賃料をもらう投資方法になります。
投資としては安定的に家賃収入を得ることができるため、他の投資より低いリスクで運用が可能です。
また、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも獲れる可能性が高い投資になります。
| リスク | ★★★☆☆ | リターン | ★★★★☆ |
| 選べる種類 | ★★★☆☆ | 即金性 | ★☆☆☆☆ |
| オススメ | ★★☆☆☆ | |
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリットデメリットについてです。
不動産投資のデメリットについて
他の投資よりリスクが低いと言いましたがいくつかのデメリットもあります。
- 初期費用が高い
- 流動性が低い
- 空室による家賃収入の減少
- ランニングコストがかかる
- 不動産価格下落
- 天災
- 金利の変動
の７つがあります。
順に対策となぜそういった欠点が上がるか書いていきます。
初期費用が高い
不動産を購入するために一棟を新築で購入しようと思えば１億以上の資金が必要になります。
ローンで賄うにしてもある程度の頭金がいるため数百万はひつようになります。
流動性が低い
不動産の売買をする場合にはどんなに早くても数週間は必要になります。
不動産屋が買い手を探して売り手と契約を交わすまででは数ヶ月必要になる場合が多いです。
そのため即金力は他の投資に比べで低いです。
空室による家賃収入の減少
不動産投資は基本的に家賃をもらいそれが収入になります。
家賃を発生させるには、入居者がいることが前提になります。
そのため満室時に月90万家賃がある場合でも
そのうち数室空室になる可能性もあるため収入が少なくなる可能性があります。
ランニングコストがかかる
基本的に不動産は消耗品なため修繕工事や管理をする必要があり、
そこに費用がかかります。
管理費であれば、廊下の電球やエレベーターの点検、階段などの修理費などの
入居者が気持ちよく暮らしていくための費用になります。
修繕費用といえば、浄化槽やガス機器や塗装などの
15年に一回ほどの大規模工事のために使われる費用になります。
一般的には月々積立していったものを使います。
不動産価格下落
日本では不動産価値は購入した時が一番高く月日と共に設備が劣化していくため
一般的には下落していくようになっています。
ただ例外として、立地がよく、管理がしっかりしていれば市場の影響により不動産価格が上がる可能性もあります。
天災
台風や地震などの天災が起こることにより不動産に被害が及ぶ可能性があります。
そうなると、復旧に費用がかかったり、
最悪の場合入居できなくなり収入が入って来なくなる可能性もあります。
金利の変動
変動金利で組んでいる場合は金利の上昇により返済費が高くなります。
不動産にかきらずですが、不動産は借りる金額も大きくなるためその分比率的に上昇するので注意しましょう。
不動産等のメリットについて
次はメリットについてです。
- 他人のお金でローンが返済できる
- 節税効果がある
- 安定している
- 私的年金の形成
- 死亡保険として使える
- 相続税対策になる
- インフレのリスクヘッジ
の７つがあります。
自分の資産を使う必要がない
投資には資金が必要になります。
不動産投資ではその全てをローンで賄うことも可能です。
このローンも家賃収入で返済が可能です。
節税効果がある
購入時には不動産取得税や登記費用などが必要になってきます。
その全てを経費にすることができ、不動産収入が赤字になり、
給料所得と総合して相殺することにより年末調整などでお金が戻ってきたり、
翌年の税金が下がります。
安定している
家賃は株式などのように日々変動することがありません。
一度契約すれば基本的にはその金額で入居者がいる間は永久的に家賃収入があるため
未来の収入が予測しやすいです。
私的年金の形成
ローンの返済が終われば、修繕費のつみたてを除いた家賃収入全てが自分のものになります。
その為老後の5千万問題のために使うことができます。
死亡保険として使える
不動産の契約者が死亡した場合はローンの返済が０になるため、
残った家族はローンの支払いなく、そのまま家賃収入を得るか、
売って売却益にすることも可能になります。
相続税対策になる
相続税は現金の場合・土地や建物の場合・第三者に貸し出している場合だと相続税の評価額が低く変わってくるためです。
インフレのリスクヘッジ
不動産は実物資産のためインフレが起こり物価の金額が上がった場合には同時に上がることが多いため
目減りせず、物価変動に強い特徴があります。
不動産投資を最終という理由について
上記のデメリットとメリットを踏まえて「ある程度まとまった資産が必要」「私的年金」
「流動性が低い」などといった特徴を踏まえると、
資産のある人が資産分散のためや
もう一つの収入源を手に入れたい時に購入するため不動産投資をする前に
ある程度の収入源になるものを獲得している必要があります。
まとめ
今回は不動産投資についてでした。
不動産投資は金と並ぶインフレに強い投資になります。
そのため基本的には「キャピタルゲイン」で収入を得ていきますが、
最悪売却することでまとまったお金を手に入れることができます。
また、不動産を少額でできる「REIT」という投資信託もあります。
では今回はこの辺で(^^)／~~~
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